Masz upatrzone mieszkanie, ale zastanawiasz się, czy za kilka miesięcy nie zapłacisz za nie więcej? W skali kraju ceny mieszkań nadal rosną, choć tempo wzrostu i sytuacja w konkretnym mieście mogą wyglądać inaczej.
Najbardziej prawdopodobny jest dalszy wzrost, ale nie wszędzie w tym samym tempie
- Ceny rosną: w II kwartale 2026 r. były w Polsce o 6,3% wyższe niż rok wcześniej.
- Podaż przyszłych lokali: w 2025 r. deweloperzy i inni inwestorzy rozpoczęli mniej budów niż rok wcześniej.
- Rynek lokalny: ogólnopolski wskaźnik nie przesądza o cenie konkretnego mieszkania ani o możliwym rabacie.
- Decyzja kupującego: porównuj całkowity koszt zakupu i utrzymania, a nie samą cenę za metr.
Wzrost cen już widać, ale nie oznacza on jednakowej podwyżki w każdym mieście
Jedna liczba dla całej Polski bywa myląca: mieszkanie w dużym mieście i lokal w mniejszym ośrodku nie reagują na rynek tak samo. Według Głównego Urzędu Statystycznego w II kwartale 2026 r. ceny lokali mieszkalnych w Polsce wzrosły o 1,5% wobec poprzedniego kwartału i o 6,3% w porównaniu z II kwartałem 2025 r. Roczny wzrost był zbliżony na rynku pierwotnym i wtórnym.
To odczyt zmian z zakończonego kwartału, a nie gwarancja, że podobny ruch powtórzy się w kolejnym. Prawdę mówiąc, prognoza dla całego kraju przydaje się głównie jako tło; o negocjacjach i cenie konkretnego lokalu więcej mówi lokalna oferta, czas ekspozycji ogłoszenia i stan mieszkania.
Moja ocena: bardziej prawdopodobny wydaje mi się dalszy wzrost nominalnych cen niż szybki, ogólnopolski spadek. Nie zakładałbym jednak, że każdy lokal podrożeje równie mocno, bo mieszkanie z zawyżoną ceną ofertową może długo czekać na kupca.
Mniej rozpoczętych budów może ograniczyć przyszły wybór
Na rynku łatwo pomylić dużą liczbę oddawanych mieszkań z równie dużą liczbą nowych projektów. Tymczasem lokale kończone dziś często zaplanowano wcześniej, a dla przyszłej podaży istotne jest również to, ile inwestycji właśnie rusza.
Wstępne dane za 2025 r. pokazują, że rozpoczęto budowę 212,4 tys. mieszkań, o 9,2% mniej niż rok wcześniej. Pozwolenia lub zgłoszenia z projektem budowlanym objęły 265,6 tys. lokali, co oznacza spadek o 8,8%. Z drugiej strony oddano do użytkowania 208,8 tys. mieszkań, czyli o 4,3% więcej niż w 2024 r. Dane te zestawia GUS w opracowaniu o budownictwie mieszkaniowym.
Te liczby nie zapowiadają automatycznie niedoboru w każdym mieście. Pokazują jednak napięcie w czasie: większa liczba mieszkań oddawanych obecnie może współistnieć z mniejszą liczbą nowych budów, a to w przyszłości może ograniczyć wybór tam, gdzie popyt pozostaje silny.
Prognozy wzrostu trzeba czytać jako scenariusze, nie obietnice
Prognoza potrafi brzmieć precyzyjnie, choć zależy od kredytów, dochodów, kosztów budowy i liczby nowych inwestycji. W analizie rynku mieszkaniowego na 2026 r. Centrum Analiz PKO BP wskazuje na możliwość wzrostu cen, wiążąc ją między innymi z ożywieniem popytu i stopniowym zmniejszaniem się oferty nowych mieszkań. To scenariusz analityków, nie pewny wynik.
Właśnie tu przydaje się ostrożność: gdy finansowanie staje się łatwiej dostępne, więcej osób może wrócić do zakupów, co wspiera ceny. Jeśli równocześnie rośnie wybór gotowych mieszkań i sprzedający konkurują warunkami, presja na wzrost może być słabsza. Analiza PKO BP opisuje taki rynek jako zróżnicowany, dlatego nie przenosiłbym prognozy z jednego miasta na całą Polskę.
Najrozsądniej traktować prognozy jako punkt odniesienia, a nie powód do pośpiesznego podpisania umowy. Jeśli zakup zależy od kredytu, bezpieczna decyzja powinna uwzględniać również zmianę raty i rezerwę na wykończenie, opłaty oraz nieprzewidziane wydatki.
Oferta lokalna podpowiada, czy czekać na obniżkę, czy negocjować
Dwa podobne ogłoszenia mogą prowadzić do odmiennych decyzji. Jedno mieszkanie jest dobrze wycenione i znika szybko, drugie od miesięcy czeka na kupca, bo cena nie uwzględnia remontu albo słabszego układu pomieszczeń.
| Sytuacja | Co może oznaczać | Co zrobić |
|---|---|---|
| W okolicy przybywa nowych ofert, a ogłoszenia długo pozostają aktywne | Sprzedający mogą być bardziej skłonni do rozmowy o cenie lub wyposażeniu | Porównaj lokale o podobnym metrażu i standardzie, a potem złóż ofertę popartą tym zestawieniem |
| W wybranej lokalizacji jest mało pasujących mieszkań | Odkładanie decyzji może oznaczać utratę konkretnej oferty, choć nie gwarantuje to wzrostu cen | Sprawdź stan prawny, techniczny i pełny koszt przed podjęciem decyzji |
| Cena ofertowa wyraźnie przewyższa podobne lokale | Ogłoszenie może zawierać pole do negocjacji albo być niedopasowane do popytu | Ustal własny limit i nie podnoś go wyłącznie z obawy przed przyszłą podwyżką |
| Zakup wymaga maksymalnego wykorzystania zdolności kredytowej | Nawet niewielki wzrost kosztów może nadmiernie obciążyć domowy budżet | Rozważ tańszy lokal, większy wkład własny albo dalsze oszczędzanie |
Uważam, że przy zakupie na własne potrzeby lepiej ocenić, czy mieszkanie pasuje do budżetu i planowanego czasu zamieszkania, niż próbować trafić w idealny moment cenowy. Gdy oferta jest zawyżona albo zakup wymaga finansowego „dopięcia” każdej złotówki, presja, że ceny zaraz uciekną, nie powinna zastępować kalkulacji.
Przed zakupem policz koszt mieszkania, nie samą cenę za metr
W nowym lokalu cena zakupu to dopiero początek wydatków: dochodzi wykończenie, ewentualne miejsce postojowe, opłaty administracyjne i wyposażenie. Przy mieszkaniu z rynku wtórnego dodatkowym kosztem może być remont instalacji, okien lub łazienki. Te pozycje potrafią zmienić kolejność ofert, które na pierwszy rzut oka wydają się najtańsze.
Przy porównywaniu nowych mieszkań sprawdź również, co zawiera cena i jaki standard zostanie przekazany. Udogodnienia budynku, takie jak rozwiązania smart home, mogą ułatwić sterowanie ogrzewaniem czy oświetleniem, ale nie uzasadniają każdej dopłaty; liczy się zakres systemu, koszt jego obsługi oraz możliwość korzystania z niego bez jednego dostawcy.
Jeśli kupujesz inwestycyjnie, osobno oceń możliwy czynsz najmu, okresy bez najemcy i koszty utrzymania. Wysoka cena mieszkania nie przesądza o dobrym zwrocie, a prognozowany wzrost wartości nie pokryje automatycznie kosztu kredytu ani remontu.
Najbezpieczniejsza decyzja wynika z budżetu i konkretnej oferty
Odpowiedź na pytanie o dalsze ceny jest więc warunkowa: rynek ogólnopolski wykazuje wzrost, lecz lokalnie możliwa jest stagnacja, negocjacja, a nawet korekta wybranych ofert. Mniejsza liczba rozpoczętych budów może wspierać ceny w przyszłości, ale nie przesądza o tempie zmian ani o wartości konkretnego mieszkania.
Jeśli lokal odpowiada potrzebom, a całkowity koszt mieści się w bezpiecznym budżecie, czekanie wyłącznie na dużą przecenę jest ryzykownym zakładem. Jeśli decyzja wymaga nadmiernego zadłużenia, lepiej zmienić parametry zakupu niż gonić rynek. Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady finansowej; przed zaciągnięciem kredytu skonsultuj warunki z doradcą finansowym.
