Przy sprzedaży mieszkania za 800 tys. zł pośrednik proponuje prowizję 3%, a w umowie pojawia się jeszcze dopisek „plus VAT”. W Polsce nie ma ustawowej maksymalnej stawki, ale ostateczny koszt zależy od tego, co dokładnie podpiszesz i czy podana kwota jest brutto, czy netto.
Górny limit prowizji nie wynika z ustawy, więc sprawdź umowę przed podpisaniem
- Brak limitu ustawowego: wysokość wynagrodzenia ustalają strony.
- Umowa na piśmie lub elektronicznie: powinna określać zakres usług pośrednika.
- Netto czy brutto: dopisek „plus VAT” podnosi kwotę do zapłaty.
- Zapłata przez obie strony: sprawdź, czy osobne umowy wiążą także kupującego.
- Projekt zmian to jeszcze nie prawo: propozycje dotyczą m.in. zakazu podwójnego wynagrodzenia, ale nie ustanawiają obecnie limitu stawki.
Ustawa nie wyznacza maksymalnej stawki prowizji
Największa kwota na ofercie biura nie musi być maksymalną dopuszczalną stawką, bo takiego ustawowego pułapu obecnie nie ma. Wynagrodzenie ustala się w umowie, a strony mogą negocjować zarówno jego wysokość, jak i zakres usługi.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga, by zakres czynności pośrednictwa określała umowa zawarta na piśmie albo elektronicznie pod rygorem nieważności. Ustawa nie podaje tabeli stawek ani ustawowego maksimum, więc popularna na rynku wartość nie staje się przez to obowiązkowym cennikiem.
Wysoka prowizja sama w sobie nie przesądza jeszcze o nieprawidłowości. Praktycznie ważniejsze jest, czy umowa jasno wskazuje, za co płacisz, kiedy wynagrodzenie staje się należne i czy podana kwota obejmuje VAT. Przyznam, że niejasny zapis o podstawie naliczenia uznałbym za poważniejszy sygnał ostrzegawczy niż sama wysoka stawka.
Przy mieszkaniu za 800 tys. zł dopisek „plus VAT” oznacza 29 520 zł
Na papierze „3%” brzmi dość jasno, ale różnica między kwotą netto a brutto potrafi zmienić budżet zakupu. Jeśli cena mieszkania wynosi 800 tys. zł, a prowizja to 3% netto, wynagrodzenie wyniesie 24 tys. zł netto i 29 520 zł brutto przy podstawowej stawce VAT 23%.
Wyliczenie zakłada, że umowa rzeczywiście określa prowizję jako 3% netto oraz że do usługi stosuje się stawkę podstawową. Stawkę tę potwierdza serwis podatki.gov.pl. Jeśli w umowie zapisano „3% brutto”, kwota do zapłaty będzie inna, dlatego nie poprzestawaj na ustnym zapewnieniu agenta.
Przed podpisaniem poproś o zapis wprost: procent od jakiej podstawy, kwota netto czy brutto, VAT wliczony czy doliczany. Doprecyzuj też, czy prowizję nalicza się od ceny wskazanej w akcie notarialnym, czy od innej wartości określonej w umowie.
Dwie umowy mogą oznaczać, że płaci sprzedający i kupujący
Oglądasz mieszkanie, a przed prezentacją dostajesz do podpisu umowę pośrednictwa. To nie przesądza automatycznie, że musisz zapłacić, ale podpisana umowa może stworzyć osobne zobowiązanie, nawet jeśli sprzedający również korzysta z usług tego samego biura.
W materiałach rządowych dotyczących projektu UD424 opisano propozycję zakazu pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Karta projektu ustawy przedstawia jednak planowane rozwiązania, a nie obowiązujący już przepis. Nie traktuj więc zapowiadanego zakazu jako obecnego zwolnienia z prowizji.
| Sytuacja | Co może z niej wynikać | Co zrobić |
|---|---|---|
| Podpisujesz umowę jako kupujący | Możesz zobowiązać się do zapłaty niezależnie od umowy sprzedającego. | Sprawdź kwotę, termin płatności oraz usługę, za którą odpowiada biuro. |
| Pośrednik mówi, że płaci sprzedający, ale podsuwa Ci dokument | Dokument może ustanawiać osobne wynagrodzenie od kupującego. | Poproś o wyjaśnienie na piśmie, czy podpis oznacza obowiązek zapłaty. |
| W umowie nie wiadomo, od jakiej kwoty liczy się procent | Może powstać spór o podstawę i wysokość wynagrodzenia. | Nie podpisuj nieuzupełnionego zapisu; dopisz cenę lub jednoznaczny sposób obliczenia. |
Jeśli kupujesz nieruchomość inwestycyjnie, policz prowizję razem z ceną, podatkami i kosztami finansowania. Oferta z niższą ceną może przestać być atrakcyjna po doliczeniu osobnej opłaty dla pośrednika.
Niejasna umowa daje podstawę do reklamacji, ale nie kasuje jej automatycznie
Po podpisaniu umowy nie każda wątpliwość oznacza, że prowizji nie trzeba płacić. U konsumenta postanowienia wzorca mogą być niedozwolone, jeśli spełniają warunki z Kodeksu cywilnego, jednak jednoznacznie określona cena lub wynagrodzenie nie staje się abuzywne wyłącznie dlatego, że jest wysokie.
Gdy zapis jest niejasny, żąda się dwóch opłat za tę samą usługę albo biuro domaga się wynagrodzenia niezgodnie z umową, działaj po kolei:
- Zachowaj dokumenty, w tym umowę, załączniki, ogłoszenie, korespondencję i wezwanie do zapłaty.
- Napisz do biura, wskaż zakwestionowany zapis i poproś o podstawę żądania oraz rozliczenie kwoty.
- Skorzystaj z pomocy rzecznika konsumentów lub bezpłatnej pomocy prawnej, jeśli przedsiębiorca podtrzymuje żądanie.
- Rozważ drogę sądową, jeśli spór dotyczy tego, czy zapis wiąże konsumenta albo czy prowizja należy się zgodnie z umową.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazuje, że konsument może zakwestionować niedozwolone postanowienie, a gdy przedsiębiorca nie uznaje jego stanowiska, dochodzić swoich praw przed sądem. Samo zgłoszenie sprawy do UOKiK nie rozstrzyga indywidualnego sporu o zapłatę, dlatego zbieraj dowody i nie ignoruj formalnego wezwania.
Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Jeśli spór dotyczy konkretnej umowy, skonsultuj ją z prawnikiem lub rzecznikiem konsumentów przed podjęciem decyzji o odmowie zapłaty.
Przed podpisem poproś o jedną kwotę końcową
Na rozmowie z pośrednikiem poproś o pokazanie pełnej kwoty do zapłaty na przykładzie ceny nieruchomości, którą rozważasz. Jedna liczba brutto, jasno opisana podstawa naliczenia i lista usług pozwalają porównać oferty bez zgadywania, co kryje dopisek drobnym drukiem.
Jeśli pośrednik nie chce wyjaśnić, kto płaci, za co i w którym momencie, wstrzymaj podpis. Przy zakupie mieszkania nawet kilka procent może zmienić końcowy rachunek, a ustawowy brak maksymalnej stawki nie odbiera Ci prawa do negocjacji.
