Sprzedający chce, żeby jeszcze dziś przelać pieniądze za mieszkanie, a decyzji kredytowej nadal nie ma. Zadatek zwykle zabezpiecza zawarcie umowy, ale przy odmowie finansowania jego zwrot zależy od zapisów, które strony uzgodnią przed wpłatą.
Przed przelewem sprawdź, co dokładnie zabezpiecza wpłata
- Zadatek może przepaść albo podlegać zwrotowi w podwójnej wysokości, jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy jednej ze stron.
- Odmowa kredytu nie oznacza automatycznie, że zadatek wróci. W umowie trzeba opisać, co stanie się z wpłatą, gdy bank nie udzieli finansowania.
- Nie ma ustawowej stawki zadatku jako procentu ceny mieszkania. Kwotę ustalają strony.
- Opłata rezerwacyjna u dewelopera podlega osobnym przepisom i nie powinna być mylona z zadatkiem na rynku wtórnym.
Zadatek może oznaczać utratę wpłaty albo jej podwójny zwrot
Właśnie tu kryje się największe ryzyko: potoczne określenie „wpłata na mieszkanie” nie mówi jeszcze, jakie skutki prawne uzgodniono. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, gdy jedna ze stron nie wykona umowy, druga może od niej odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej, jeśli sama go wpłaciła. To mechanizm ustawowy, o ile strony nie ustaliły inaczej.
Jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada, albo odpowiadają obie, co do zasady wpłata wraca w zwykłej wysokości. Sam fakt, że kupujący zmienił zdanie, nie przesądza jednak każdej sprawy: znaczenie mają treść umowy i przyczyna niewykonania.
Nie ma ustawowego wymogu, by zadatek wynosił 10% ceny. Taki poziom bywa spotykany w ofertach i poradnikach, ale nie wynika z art. 394. Uważam, że kwotę lepiej dopasować do czasu, przez jaki mieszkanie ma być wyłączone ze sprzedaży, oraz do ryzyka po obu stronach niż przyjmować procent jako automatyczną regułę.
Przy mieszkaniu za 720 tys. zł skutek zadatku widać w kwocie 60 tys. zł
Załóżmy, że cena lokalu wynosi 720 000 zł, a strony ustalają zadatek 30 000 zł. Jeśli kupujący bez uzgodnionego wyjątku nie przystąpi do umowy, sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać wpłatę. Jeśli za niewykonanie odpowiada sprzedający, kupujący może odstąpić i żądać łącznie 60 000 zł, czyli dwukrotności wpłaconego zadatku.
Ta sama wpłata może zatem oznaczać istotną stratę dla kupującego albo dodatkową ochronę, gdy wycofa się sprzedający. Kwota nie powinna być ustalana w oderwaniu od warunków transakcji, zwłaszcza gdy pieniądze na zakup mają pochodzić z kredytu.
Przy kredycie wpisz do umowy, kiedy odmowa banku pozwala odzyskać pieniądze
Bank może odmówić finansowania, choć kupujący chce sfinalizować zakup. Na rynku wtórnym taka odmowa sama w sobie nie gwarantuje zwrotu zadatku, dlatego umowa powinna jasno wskazywać, czy i po spełnieniu jakich warunków kupujący może odzyskać wpłatę. Nie wystarczy ogólne hasło „zakup na kredyt”.
Przed podpisaniem uzgodnijcie, jakie dokumenty potwierdzą odmowę, do kiedy trzeba je przekazać i czy wystarczy decyzja jednego banku, czy wymagane będą odmowy kilku instytucji. Jeśli warunku nie ma, a transakcja nie dojdzie do skutku, rozstrzygnięcie może zależeć od okoliczności oraz treści całej umowy. Przy sporze skontaktuj się z prawnikiem przed wysłaniem oświadczenia o odstąpieniu lub żądania podwójnego zwrotu.
| Sytuacja | Możliwy skutek | Co zrobić |
|---|---|---|
| Umowa zawiera warunek zwrotu przy odmowie kredytu | Zwrot może przysługiwać po spełnieniu zapisanych wymagań | Postępuj zgodnie z terminem i sposobem dokumentowania wskazanym w umowie |
| Umowa nie reguluje odmowy banku | Zwrot nie jest automatyczny | Przed odstąpieniem oceń treść umowy i przyczynę niewykonania ze specjalistą |
| Strony zgodnie rozwiązują umowę | Zadatek co do zasady podlega zwrotowi | Potwierdźcie na piśmie rozwiązanie oraz termin i kwotę rozliczenia |
| Umowa deweloperska poprzedzona umową rezerwacyjną | Może obowiązywać ustawowy zwrot opłaty w określonych przypadkach | Sprawdź, czy wpłata jest opłatą rezerwacyjną, i zastosuj zasady właściwe dla tej umowy |
Umowa notarialna może dać silniejszą ochronę niż sam zadatek
Umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży mieszkania można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, ale jej forma wpływa na dostępne roszczenia. Zgodnie z art. 390 Kodeksu cywilnego, gdy umowa spełnia wymogi formy wymaganej dla umowy przyrzeczonej, uprawniona strona może dochodzić jej zawarcia. Przy sprzedaży nieruchomości oznacza to akt notarialny; zwykła forma pisemna nie daje takiego samego roszczenia.
Zadatek i forma aktu notarialnego rozwiązują różne problemy. Zadatek określa finansowe konsekwencje niewykonania umowy, a forma notarialna może umożliwić dochodzenie zawarcia umowy sprzedaży. Przy drogiej transakcji z długim terminem do aktu ta różnica może być ważniejsza niż samo podwyższenie wpłaty.
Przed podpisaniem sprawdź, czy umowa precyzyjnie opisuje lokal, cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób płatności oraz skutki odstąpienia. Niejasny zapis o „zaliczce będącej zadatkiem” może utrudnić ustalenie, jaki mechanizm strony rzeczywiście wybrały.
U dewelopera opłata rezerwacyjna rządzi się osobnymi zasadami
Przy nowym mieszkaniu wpłata za czasowe zarezerwowanie lokalu może być opłatą rezerwacyjną, a nie zadatkiem. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego ogranicza jej wysokość do 1% ceny lokalu wskazanej w prospekcie informacyjnym. Przewiduje też zwrot w określonych sytuacjach, między innymi gdy rezerwujący nie uzyska finansowania z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej. Szczegóły wynikają z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego.
Dlatego nie przenoś zasad z rynku wtórnego na rezerwację u dewelopera. Najpierw ustal nazwę i podstawę wpłaty w umowie, a dopiero potem oceniaj, kiedy pieniądze wrócą i czy zostaną zaliczone na poczet ceny.
Przed przelewem dopilnuj trzech zapisów
Najbezpieczniej zatrzymać się na chwilę przed wysłaniem pieniędzy i przeczytać postanowienia o rodzaju wpłaty, warunkach zwrotu oraz terminie zawarcia aktu. Przy finansowaniu kredytem dopiszcie również procedurę na wypadek odmowy banku. Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej; przed podpisaniem umowy skonsultuj jej zapisy z prawnikiem lub notariuszem.
