Podczas oglądania mieszkania widzisz w dziale IV księgi wieczystej wpis na rzecz banku, choć sprzedający zapewnia, że kredyt jest już spłacony. Najczęściej spotkasz hipotekę umowną, ale sam jej rodzaj nie mówi jeszcze, czy obciążenie da się bezpiecznie rozliczyć przy zakupie.
Rodzaj hipoteki podpowiada, skąd wziął się wpis, ale nie zastępuje analizy jego treści
- Umowna najczęściej zabezpiecza kredyt i wymaga zgody właściciela.
- Przymusowa może zostać wpisana bez zgody właściciela, na podstawie dokumentu wskazanego w przepisach.
- Łączna obciąża kilka nieruchomości, więc sprawdź wszystkie księgi, których dotyczy.
- Zwykła i kaucyjna to nazwy dawnych rodzajów hipotek, które nadal mogą widnieć w starszych księgach.
- Suma hipoteki nie jest automatycznie aktualnym saldem kredytu ani kwotą do zapłaty przy sprzedaży.
Umowna i przymusowa różnią się przede wszystkim podstawą wpisu
W dziale IV widać, kto ma zabezpieczenie na nieruchomości, na jaką sumę i z jakiego tytułu. Hipoteka umowna zwykle powstaje przy kredycie: właściciel zgadza się obciążyć nieruchomość, a do powstania hipoteki potrzebny jest wpis do księgi wieczystej.
Inaczej działa hipoteka przymusowa. Wierzyciel może uzyskać jej wpis na podstawie określonych dokumentów, między innymi tytułu wykonawczego, postanowienia sądu o zabezpieczeniu albo wskazanej w przepisach decyzji administracyjnej. Zgoda właściciela nie jest tu warunkiem. Podstawy wpisu opisują art. 109 i 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Jest też hipoteka łączna, która obciąża więcej niż jedną nieruchomość. Może powstać, gdy kilka nieruchomości zabezpiecza tę samą wierzytelność, a także w określonych przypadkach po podziale nieruchomości. Przy takim wpisie pojedyncza księga pokazuje tylko część obrazu, więc trzeba ustalić, jakie pozostałe nieruchomości nim objęto.
| Sytuacja w dziale IV | Co może oznaczać | Co zrobić przed zakupem |
|---|---|---|
| Wpis banku i kredyt sprzedającego | Najpewniej hipoteka umowna | Uzyskać od banku aktualną kwotę spłaty i warunki wydania zgody na wykreślenie |
| Wpis urzędu, ZUS lub innego wierzyciela bez zgody właściciela | Możliwa hipoteka przymusowa | Ustalić podstawę wpisu, wysokość zabezpieczonej należności i sposób jej usunięcia |
| Wpis wskazuje na kilka nieruchomości | Możliwa hipoteka łączna | Sprawdzić księgi wszystkich obciążonych nieruchomości oraz warunki zwolnienia kupowanej |
| W księdze widnieje dawna hipoteka, choć dług miał zostać spłacony | Wpis może nie odzwierciedlać aktualnego stanu rozliczeń | Uzyskać od wierzyciela dokument potrzebny do wykreślenia i ustalić, kto złoży wniosek |
Wysoka suma wpisu nie przesądza o wysokości długu
W księdze może widnieć suma wyższa niż kwota pierwotnego kredytu. Sama ta wartość nie pokazuje aktualnego zadłużenia: hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy, a w jej ramach mogą mieścić się także odsetki i określone koszty. Zakres zależy od wpisu i dokumentu, który był jego podstawą, co wynika z art. 68 i 69 ustawy.
Przykład: sprzedawca zaciągnął kredyt w wysokości 400 tys. zł, a w księdze wpisano hipotekę na 600 tys. zł. Po kilku latach saldo kredytu może być niższe niż obie te kwoty. Przy zakupie nie należy więc traktować 600 tys. zł jako kwoty, którą trzeba przekazać bankowi. Potrzebne jest aktualne zaświadczenie wierzyciela o kwocie spłaty i warunkach zwolnienia nieruchomości spod obciążenia.
Uważam, że przy ocenie wpisu sama rubryka z sumą daje fałszywe poczucie precyzji. O bezpieczeństwie transakcji przesądzają dokumenty wierzyciela i zapisany w umowie sposób rozliczenia, a nie porównanie dwóch liczb z księgi i umowy kredytowej.
Hipoteka zwykła i kaucyjna to dawne nazwy, które nadal można znaleźć
Jeśli w starszej księdze pojawia się hipoteka zwykła albo kaucyjna, nie oznacza to automatycznie błędu. To historyczne typy zabezpieczeń, które mogą nadal figurować w rejestrze, choć obecnego podziału hipotek nie należy opisywać tak, jakby obie formy były standardem dla nowych wpisów.
Zmiana przepisów weszła w życie 20 lutego 2011 r. Od tego czasu obowiązuje model jednej hipoteki zabezpieczającej wierzytelność do oznaczonej sumy. Starszy wpis trzeba jednak analizować według jego treści i przepisów właściwych dla daty ustanowienia. To dobry przykład, dlaczego sam skrótowy opis rodzaju hipoteki nie wystarczy przy zakupie nieruchomości.
Spłata kredytu nie usuwa wpisu z księgi sama z siebie
Sprzedający może spłacić kredyt, a wpis nadal będzie widoczny w dziale IV. Wygaśnięcie hipoteki i jej wykreślenie z księgi to odrębne kwestie: po wygaśnięciu wierzytelności wierzyciel ma podjąć czynności umożliwiające usunięcie wpisu, ale aktualizacja księgi wymaga wniosku i dokumentu stanowiącego jego podstawę.
Jeśli dług został spłacony, a hipoteka nadal widnieje, poproś wierzyciela o dokument pozwalający na wykreślenie. Następnie składa się do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosek na formularzu KW-WPIS, dołączając wymagany dokument. Aktualny formularz udostępnia Ministerstwo Sprawiedliwości; obowiązek wierzyciela po wygaśnięciu hipoteki określa art. 100 ustawy.
Przy zakupie z aktywną hipoteką procedura może wyglądać inaczej: część ceny trafia bezpośrednio do wierzyciela, a pozostała kwota do sprzedającego. Warunki trzeba uzgodnić z bankiem i opisać w dokumentach transakcji. Nie przekazuj całej ceny sprzedającemu wyłącznie na podstawie zapewnienia, że wpis zostanie później wykreślony.
Przed podpisaniem umowy dopasuj dokument do rodzaju wpisu
Rodzaj hipoteki pomaga zrozumieć, jak wpis powstał, ale decyzję o zakupie oprzyj na jego podstawie, wierzycielu, aktualnym saldzie i warunkach wykreślenia. Przy hipotece łącznej sprawdź też pozostałe księgi, a przy dawnej hipotece zwykłej lub kaucyjnej ustal, czy zabezpieczona wierzytelność nadal istnieje.
Jeśli po spłacie brak dokumentu do wykreślenia, wierzyciel odmawia jego wydania albo nie da się ustalić, które nieruchomości obejmuje hipoteka łączna, wstrzymaj rozliczenie do czasu wyjaśnienia sprawy. Ten tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej; przed podpisaniem umowy lub podjęciem działań w sporze skonsultuj dokumenty z prawnikiem albo notariuszem.
